北京“地标级”烂尾楼再开拍,中弘的盘谁来接

2020-03-18 11:09
  在寸土寸金的北京四环内,等待被接手,送进“急救ICU”的不良资产还有增加的趋势,他们的命运殊途同归,但故事却不尽相同。

  3月6日,一个名为朝阳慈云寺危改小区二期的在建工程被挂到了阿里拍卖网上。评估价32亿元的项目,起拍价不到23亿。

  即便只有评估价的70%,这个数字依然令投资界的相关人士频频摇头,“它太贵了。”考虑到背后存在的债务、产权和运营风险,这栋建筑的起拍价格还是偏高,因此业内对于它的定价其实并不看好。

  “著名烂尾楼”计划拍卖

  当然了,之所以能喊出如此“高价”,因为它本身就不是一座普通的烂尾楼。这栋9年前开始建设、4年前突然停工的残破建筑,有一个更为人熟知的名字——中弘大厦。而它的主人,正是已经退市的中弘股份创始人王永红。    图片来源:中弘大厦租售信息

  因为4年前的一场意外,中弘大厦的玻璃幕墙至今没能按照设计图纸装修完整,任凭风雨剥蚀的几何式框架已破败灰暗,就那样赤裸裸地矗立着。

  曾有人想要完成续建,修补好这块富人区的伤疤,但其中蕴含的难度,都被简单地概括成了一句话:因在建工程情况复杂,相关问题应由竞买人赴相关主管部门核实情况。

  “发现识别风险以及为风险定价是不良资产处置的核心,我们分析的核心框架是资产有没有价值,中弘大厦的问题在于风险太大、太多了”,业内人士坦言,“华融、东方找过不少圈内人看过中弘的项目”,但烫手的山芋没人敢接手,究其原因,中弘股份债权问题过于复杂,标的资产也谈不上优质。

  传奇房企的债务困境

  2016年,中弘大厦因集团公司的债务问题被抵押给了东方资管,后因无法按时还款,2019年法院判决中弘要支付每年24%的罚息,截至去年一季度的本息总额为31.9亿元。

  此外,中弘大厦还存在拖欠工程款的情况,金额约为1.79 亿元。早在4年前,这栋大楼已经预售了53套房产,共计1.3万平方米,竞买人还需承担包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作。

  散售面临管理困境,难以做到价值的提升,而在并购市场上,资本又不太喜欢产权分散的项目,对接手的企业来说,既要处理好已经散售的部分,又要做到价值的最大化,谈何容易?彼时,深陷债务泥潭的中弘股份又能挤出多久的考虑时间呢?

  据公开信息显示,中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额已突破百亿元,公司旗下的所有项目都处于停工状态,已建成的商业项目,包括中弘国际商务花园、中弘六佰本皆处于近乎报废的境地。中弘大厦只是被拿出来拍卖的资产之一,即使如此,截至去年中弘股份在该项目上的投入已经超过28亿元,按照底价拍卖依然不能保本。    图片来源:中弘大厦租售信息

  值得一提的是,这已经不是中弘大厦首次充当“救主弃子”了。

  2017年底,陷入资金困境的中弘股份曾谋求出售中弘大厦,该资产估值60亿。融创欲出价30亿元收购,但最终因报价太低,中弘拒绝了孙宏斌。

  2018年,东方资管曾多次将中弘的一户不良债权以起拍价25亿元放到网上及交易所拍卖。这笔债权的抵押物正是中弘大厦的在建工程及分摊的土地使用权,结果均以流拍告终。

  “接手之前的风险要素太多了,市场风险、政策风险、后期处置都是问题。”加之北京写字楼市场空置率的提升,一个规划、停工已经四年的“旧”项目,要迎合新兴的业务需求,要适应最新的市场环境,更是困难重重。

  退市仙股的前世今生

  从万众瞩目到众人唏嘘,中弘大厦的转变何尝不是中弘股份与王永红的悲喜历程?

  1995年,王永红创立了中弘集团,在转型房地产业务以前,他还开办过汽车保洁公司和加油站,并赚到了人生中的第一桶金。当生意逐渐有了起色,2000年,王永红出售了名下所有的加油站,将资金投入到五环以外的一宗商住用地上,那一年,28岁的王永红首次涉足房地产业务。    成功拿地后却并不急于开发。直到2008年,随着北京CBD的东扩政策,朝阳区的土地迅速增值,王永红等来了合适的时机,迅速销售揽金让他在这个项目上净赚了50亿元。

  如果时间在此停滞,王永红会是一个成功的开发商,然而中弘后来的商业故事,就如同是一场无厘头电影。

  转行房地产业务之后,王永红从万达挖来了一票高管,对着这些人,他说出自己的心愿:玩一些高级的东西。

  为了实现这一目标,中弘远赴长白山新奇世界,到西双版纳拿下了十万亩土地。

  所谓高级的东西至今也瞧不出着名堂,大家只知道,王永红一会儿要收购老牌高端旅游公司A&K,一会儿又要收购美国最大的养老地产公司布鲁克代尔,定金都交了,公司人一查账户,马上终止了交易。

  再后来,直到“股神徐翔”归案,人们才幡然醒悟,每一次中弘股份抛出手游、海南填海、影视这样的新概念,王永红都在减持套现。

  这还不算完,2017年底,他瞒着董事会和股东,授意财务总监向海南新佳旅业转了61.5亿的巨款,打算买下新佳旅业手里的半山半岛项目。这笔钱最后去了哪?就此成了个迷。

  从稀缺品到贫民窟

  几个月后,王永红遁走香港。紧接着,中弘股份就曝出高管离职、债务缠身等重大危机。类似的公告,持续到中弘股份以“第一支仙股”的身份退市,成为A股首例跌破1元的退市股和第一只退市的房地产股。

  停牌的前一天,仍有数百万的资金在买进。退市已成定局的最后一天,中弘股份的成交额是:5739万。

  王永红留下的,是27万股东的惨痛损失,几十个金融机构的寝食难安,114.6亿元的未清偿债务,无数想要退房的买房人。

  现如今,即便中弘大厦能够以32亿元的评估价出售,较之所欠债务,也不过是九牛一毛。有债权人看到中弘大厦的拍卖消息后一声冷笑:那又怎样?    图片来源:中弘大厦样图

  据媒体统计,中弘股份的债权人,涉及银行、券商、信托等在内的机构多达35家,涉及债务笔数逾40笔,债务余额合计超200亿元——大股东中弘卓业持有的中弘股份全部股本多次遭司法轮候冻结。

  项目被列进拍卖名单,但中弘的故事还远远没有结束。

  有投资人看过这个项目,曾经单价7万都买不到的热销楼盘,如今管理混乱缺乏维护,房龄不过十年却像老旧的筒子房。“这个中弘曾经最成功项目,未来很有可能成为大城市里的贫民窟。”

  综合自:未来可栖、壹地产、不良资产头条、乐居财经

  乒乓一言
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